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簡單介紹下在美國買房的流程。

當你看中一處掛牌的房屋后，雖然對方一般都有個掛牌價，但這個價格只是作為參考。

你可以讓經(jīng)紀寫一個報價發(fā)給賣方中介,如果對方接受,在上面簽字即成房屋買賣合同。如果與對方心理預(yù)期相差懸殊,或有許多人報價,可能就沒下文,那就結(jié)束了,當然你可以重新寫一份報價。

如果你的報價與對方心理預(yù)期接近,或只有你一人報價,對方可能會給個反報價。你接受,合同就成立,你不接,也可以再反報價。如此這般來來往往,直到雙方接受,達成合約。

報價條款都是標準的,一般填上金額,付款方式,交割時間等。最重要的是買賣條件（tingency）,就是如果這些條件不滿足,買方有權(quán)隨時退出而不需承擔任何責任。

雙方接受報價后,就去第三方開托管賬戶（open_escrow）,買方要放3%的定金在賬戶上。這錢并一定就給房主，因為買方在接下去1到2個多月中,隨時可以取消交易,拿回全部定金。但是賣方不能主動提出取消交易。

接下來的事情，最少有兩條:出具驗房報告與出具白蟻報告。前者由買方付費,后者由賣方付費。驗房后如果買方對房子狀態(tài)不滿意,可以要求賣方負責維修或出補償費,如果賣方拒絕,買方可以不要房子。

賣方要請專業(yè)公司檢查白蟻,如發(fā)現(xiàn)危害,要負責殺蟻并維修。

雙方你來我往的交鋒,這時候才真正開始.由于主動權(quán)在買方,賣方比較被動,一般總是以賣方妥協(xié)結(jié)束。也有許多交易,忙了1、2個月,最后沒成交，大家什么都沒得到，這對賣家及中介來說就很郁悶,所以賣家在一開始挑選報價的時候很小心。

亨利和岳妃反應(yīng)最快，因為他們馬上想到了傭金。

只要他們說服蒙特雷那酒莊出售，完成這筆交易，10%的傭金就是他們事務(wù)所獨得。（不是筆誤，看下文。）

根據(jù)去年爆出的蒙特雷納酒莊交易價格，這筆傭金高達上千萬。要知道，他們事務(wù)所房產(chǎn)交易額度數(shù)量最多的是幾十萬、幾百萬，偶爾有上千萬的豪華房產(chǎn)交易，那都面臨許多經(jīng)紀的競爭，而且最后還只能得到一半的傭金?，F(xiàn)在居然有個上億的交易直接送上門來。

岳妃反應(yīng)過來后就是驚喜，而亨利反應(yīng)過來后就是郁悶，他開始話語中強烈推薦岳妃也有一些壞心思。

誠然中國富翁出手闊綽，但是基本有一多半的中國富翁對美國這里的規(guī)矩和法律是一點概念都沒有。比如交易的時候，中介要他請第三方進行驗房，他認為你在坑他的錢；中介推薦個便宜的保險公司購買多些保險，他也認為你在坑他錢。等交易結(jié)束，房子遇到一點點問題，他不找保險公司，卻打電話來找經(jīng)紀人，一通抱怨都是輕的，經(jīng)常還出口傷人。最后還得經(jīng)紀人來幫他跑保險業(yè)務(wù)。

只有很少的中國人，才知道找人驗房是必須的，房子的保險盡量買全，這些人才會知道經(jīng)紀人在交易中的作用。

慢慢的，大家都不太喜歡接待中國客人，所以他首先想的是將肖的業(yè)務(wù)推出去。

可誰知道是這么大一筆生意，早知道就亨利自己親自上了，那上千萬傭金基本就全是自己，可現(xiàn)在卻是岳妃占了大頭。

美國的中介經(jīng)紀和事務(wù)所簽訂合約的合約都是提成合約，就是說他們沒有保底工資這一說，直接就是做成一單生意，事務(wù)所拿20%，剩下的80%都是中介自己的。這筆生意要是談成了，那岳妃就能拿到幾百萬，一躍成為一位富翁，自己開個事務(wù)所都沒問題。

律師瑞安則是單純的驚訝。索斯比的詹森有自己的職業(yè)道德，他不能講肖逸飛要在他們那里拍賣上億美元油畫和手中還有3個多億美元油畫的消息泄露，他只能告訴弟弟這是個中國來的年輕富翁?？墒侨鸢膊聹y的富翁以為頂天就是個億元級別的，換算成美元也就是千萬級別的富翁，誰知道居然是個億萬美元級別的富翁。

并且，他以為肖逸飛來這里是要買房的，而不是說買酒莊的事情。他連忙用手隱蔽的扯了扯肖逸飛的衣角，可惜肖逸飛沒有注意到他的動作。

岳妃小心翼翼的問道：“納帕的那個蒙特雷納酒莊？”

“對?！?

岳妃盡量語氣平和的問道：“這個肖先生，我能問下，你大概知道他的價格么？”

“我知道，去年法國人出價1.1億美元?！?

岳妃放心了些，接著問道：“那我能知道肖先生的心理價位是多少？”

“不超過1.2億美元。”

岳妃臉上馬上帶著開心的笑容，而地產(chǎn)事務(wù)所的亨利郁悶了，他決定盡快離開。

“肖先生，那你和我們事務(wù)所的合作協(xié)議可以簽署了吧。我們?nèi)聞?wù)所一定全力配合你完成這樁生意?！?

律師瑞安這個時候不得不出聲了：

“我們先私下談?wù)劇！?

等兩人離開，瑞安急促的說道：

“肖先生，你怎么說買酒莊的事情？”

肖逸飛很奇怪：

“我剛在你辦公室不是給你說了么？”

瑞安搖搖頭，只能詳細給肖逸飛解釋。

原來，肖逸飛看到的那些是地產(chǎn)方面的買賣，但對于商業(yè)收購來說，完全不是那么一回事。

商業(yè)中介與買房不一樣，全部是賣方代理,為賣方服務(wù)，買方并不需要自己的中介。如果買方完全不懂,可以找個自己的顧問。另外，中介費也不同，房產(chǎn)是6%的中介費，但商業(yè)上是10%的中介費。

買方最重要的是一定要自己找個專精生意買賣的律師,對所有文件把關(guān)。沒有律師審核的文件,絕對不要簽字。

肖逸飛這才知道，原來自己一不小心差點就送出上千萬美元。他不由得一陣后怕，感激的對瑞安說道：

“真是太謝謝你了，謝謝你替我挽回了一大筆錢?！?

瑞安笑著說道：

“保護你的利益不受損失，是我應(yīng)該做的?！?

“那你能不能教教我，這個商業(yè)一般是怎么操作？”

瑞安笑著說道：

“我也負責過一下中小企業(yè)的商業(yè)談判，但一般也就幾十上百萬，頂天就是一兩千萬，都不是像你這種上億金額?！?

“沒事，你講講，它們應(yīng)該都是相通的?！?

經(jīng)過瑞安介紹，肖逸飛了解到，如果買家對一個已經(jīng)掛牌的生意初步感興趣,就可以聯(lián)系信息發(fā)布的經(jīng)紀,對方會要求簽一份保密協(xié)議書,同時填一份買方信息表。

如果對方認為可以,就會提供擬售企業(yè)的一份資料,包括企業(yè)的真實名稱與地址,以及財務(wù)概況,供買方考慮是否還買。這時買方可以以顧客的身份去這個企業(yè)暗訪,但不得直接找業(yè)主或雇員詢問情況。因為公司出售是商業(yè)機密,不可大張旗鼓地進行。

如果買方暗訪后仍然有興趣,可要求經(jīng)紀安排正式考察并與業(yè)主交談。通?？疾鞎才旁趩T工下班以后,避免給員工造成不安,也不擾亂正常經(jīng)營。接下來,買方可以要求經(jīng)紀提供詳細財務(wù)報表，還可以要求提供報稅表。有些公司會不愿提供這些，但大多數(shù)愿意。

買方如果依然決定購買,就可以出個報價,附上10%的定金支票復印件,交給經(jīng)紀。這下就進入盡職調(diào)查階段,買方可以查閱公司最核心文件資料,徹底了解要買的是一個什么樣的公司。

如果在調(diào)查階段發(fā)現(xiàn)不妥,可以隨時退出，拿回第三方托管的定金，不用付一分錢給經(jīng)紀或業(yè)主。